經常聽到這樣的言論：中國房子毫無投資價值，泡沫嚴重。
像一線城市的房價，幾乎追上發達國家的城市了，可是別人的收入水平遠遠高出我們，租售比又低，永久產權，空氣環境好，生活品質高，和他們相比，中國的房價和房產價值嚴重不成比例。
簡直就是一坨SHI。
有沒有道理呢？
當然是有道理的，但是這并不代表中國的房價就是“嚴重泡沫”，“缺乏投資價值”。想要看透中國房價的邏輯，你必須從中國特色開始。
中國的房價和股市一樣，有著相同的運行邏輯。
首先說“成長股”和“價值股”
這是理解“租售比不成正比”的關鍵。中國的經濟增長在6%以上，與發達國家維持3%以內的增長相比，前者的增速通常是后者的2到3倍，一個可以算是成長股，一個可以算是價值股。
在股市中，價值股的市盈率通常只有10倍左右，比如蘋果的市盈率是13倍，摩根大通是11倍，股神巴菲特的BRK是14倍，標普500指數的平均市盈率是9.6倍。而成長股的代表，谷歌的市盈率是31倍，亞馬遜是198倍，facebook是61倍，阿里巴巴的市盈率是37倍。
大型成長股的市盈率通常是價值股的三倍以上，而對于很多中小型科技公司來說，估值價格甚至可以去到百倍千倍以上。
你覺得這樣的市盈率有沒有合理性呢？
如果你認同成長股可以給出更高的市盈率投資邏輯，那么，成長型國家的房子給出更高的租售比估值，就是合理的。因為成長型地區的收入水平增速遠高于成熟型地區，在未來他們的收入水平可以覆蓋掉過高的價格。比如像我，十年前我買的房子，一平方的價格要5000元，那時候覺得很貴，因為我一個月的工資不吃不喝才能買到一方的房子，但現在，我的工資已經漲了數倍，還貸的壓力早已輕于鴻毛。
接著說“審核制”和“注冊制”
中國股市最大的特色，就是審核制，因為審核，所以上市要排隊，股票供不應求，市盈率高高在上。而成熟市場的股市大多實行注冊制，海量供應，只有過剩，沒有不足，所以市盈率想高也高不起來。
中國一二線城市的房產，同樣實行著嚴格的“審核制”。
比如深圳，2015年賣地134萬平米，比2014年賣的地487萬平米大幅下降。你別看2014年賣地不少，其實賣的45塊地里，只有一塊是住宅用地，面積僅4.6萬平米。在更早的2013年，出讓的住宅用地，也只有3塊，累計面積13.2萬平米。你想，一個千萬級人口的城市，一年就只有兩三個新樓盤可以賣房子，不貴就見鬼了。
比如上海，2015年賣地600萬平米，這個數字看起來比深圳正常多了，然而與自己比呢，2014年是851萬平米，更早時的2011年則是2750萬平米。繼續查詢就會發現，2007-2011年之間的五年，上海賣地全部超過1400萬平米，那時候的供地量幾乎是現在的兩到四倍。
上海真的沒有地可賣了嗎？當然不是，上海中心七區，面積289平方公里，常住人口688萬，每平方公里住著2.38萬人；其余的郊區，面積6080平方公里，常住人口1599萬，每平方公里只有0.26萬人。后者的人口密度只有前者的十分之一。之所以會出現這么懸殊的差異，完全是土地出讓的嚴格審核制所致。
▲上海2016年2月-9月住宅每平單價高低分布.
來源：城市數據團
根據上海城市總體規劃2016-2040年方案，城市開發的邊界范圍面積要求控制在2765平方公里，占總土地面積6340平方公里的43%，也就是說，其余的一大半土地必須強制留給青山綠水和農業用。既然房子供不應求，為什么不釋放出來轉為住宅用地呢？將這些城市周邊的農用地和中西部地區的土地用途置換，讓上海的城區和蘇州城區連為一片，上海的中心城區就不至于這么擁擠，地價自然也會大幅下降。
正是這不合理的土地審核制，使得一線城市的用地始終處于緊缺狀態，價格想降也降不下來。
因為審核制與注冊制的差異，使得A股和美股有著兩種完全不同的投資邏輯。
比如A股，熱衷于炒小盤股，賺的是故事和預期；而在美股，則更喜歡大盤股，看重業績回報。這里面的一個重要原因就在于，審批制下的小盤股可以成為殼資源，一旦資產注入，價值就成倍的增長了。
房地產也是一樣的。發達國家的土地因為完全市場化，城市圈之間連片覆蓋，從東京到大阪的新干線沿途500公里，幾乎都是連綿的工廠和城市，可以實現超預期收益的機會很少了，所以只能看租金收益過日子，房子越新越受青睞。
但中國是不一樣的，因為城市化的需求和審批制的枷鎖，導致土地價格遠高于租金收益。所以靠租金是賺不了錢的，那么靠什么賺錢呢？
一個是牛市預期下的二手房轉讓，賺的是投機的錢。因為房價處于牛市，加上貸款的杠桿效應，過幾年一倒手就賺回來了。也因為長期處于牛市，導致流動性很好，不怕套牢，投機風氣更加濃厚。
一個是老房子的改造拆遷，賺的是殼資源重組的錢。
對于發達國家的房子，越老的房子越不值錢，20年以上的破房子，售價基本等于地價。但在中國卻不是這樣的，尤其是在一二線城市，越老的房子越有可能被拆遷改造，越有可能在高漲的房價走勢下待價而沽，因此某些地段的老房子也可以很值錢！
也有許多地方的農民，一聽說政府要來拆遷征地了，連忙在空地上砌幾層空房子，建的越高能夠獲得的征地補償越貴，你說那急匆匆建起來的破房子有什么居住價值呢，不就是一個殼資源嘛。這也只有中國特色的審批制才可能出現的現象。
總結一句，只要土地審批制存在，經濟持續中高速成長，中國這所謂的泡沫和租售比就是合理的，這房價就崩不了，你看不懂，只是你不懂國情罷了。千萬別生搬硬套那些教科書上的理論，這里有中國特色。
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