一.房地產調控的短期政策效果明顯
從市場成交數(shù)據上看，本次政策調控的效果開始顯現(xiàn)。北京、深圳、廣州、天津和杭州二手房市場量價齊降，上海、南京、青島成交量大降，價格趨穩(wěn)。4月北京二手房成交量不及3月成交的四分之一，成交均價環(huán)比下跌2.1%，扭轉了2015年11月以來的持續(xù)上漲局面；深圳二手房成交量環(huán)比下降23.1%，成交均價環(huán)比下跌3.1%。
根據以往經驗，政策調控效果顯現(xiàn)一般具有一定的時間滯后，從市場操作角度看，往往有大量的在途單需要時間消化。各個城市市場預期普遍回落，業(yè)主掛牌價回落，調價中降價占比提高，客戶議價空間提高。新增掛牌量和新增帶看量都出現(xiàn)大幅下降。這些先行指標預示短期市場仍將保持下行態(tài)勢。
二.正在變化中的房地產市場
從短期看，房地產市場及其運行環(huán)境正在出現(xiàn)明顯的變化，房地產調控需要把握這種變化，進而理性評估房地產市場可能產生的疊加效果。
第一，房地產市場運行的內在變化正在顯現(xiàn)。在本輪調控之前，除局部市場之外，全國的房地產市場總體上已經開始處于下行狀態(tài)。2016年以來，房價的上漲幅度超過居民收入，實際購買力相對減弱。首先，從統(tǒng)計數(shù)據看，首次購房越來越難。北京二手房套均成交總價已經由2015年的305萬元上漲到當前的533萬元，按照首付比計算，首次購房的成本從2015年的91.5萬提高到186.6萬，上漲了1倍。房價上漲導致以前的“剛需首置盤”變成了換房才能買得起的“改善盤”，導致北京真正的首次置業(yè)不到20%。剛需購買力的相對下降會導致?lián)Q房鏈條越來越難以實現(xiàn)。其次，換房難度上升。從數(shù)據看，北京換房的年齡由2015年33歲推后到目前的35歲，換房增加的面積在逐年減少，以舊換新的比例在逐年降低，迫于房價壓力目前換房者不得不對于面積和品質做出妥協(xié)。
同時，本輪調控的范圍更廣、力度更強、頻率更高，手段更新，持續(xù)時間更長。一是調控范圍更廣，超過53個城市或地區(qū)出臺限貸政策，37個城市出臺限購政策。不僅調控一二線城市，不少三四線城市也在調控范圍。不僅針對新房，同時也對二手房市場采取嚴厲的管控。二是調控力度更強，超過10個城市對首套房貸款實行“認房認貸”標準，一些城市連續(xù)3、4輪政策加碼。三是調控效用更長，調控更注重“堵漏”，包括對于特定產品（商住、學區(qū)、平房）的調控，針對離婚和個稅等規(guī)定的調整，在很大程度上避免了調控效果削弱。四是調控手段更新，近20個城市實行“限售”政策，對于“炒房”行為的打擊最為嚴厲。
從時機上看，本輪調控正處于市場頂部回落之際，因此，調控節(jié)奏需要與市場自發(fā)調節(jié)力量形成相互互動。
第二，金融調控的力度在明顯強化。從歷史上多次調控經驗看，因為房地產具有的資本密集的特征，金融政策的調整對房地產具有關鍵性作用。目前金融監(jiān)管正在收緊，對房地產市場的影響主要體現(xiàn)在四個方面：一是嚴格貸款資質審核。調控后，北京等多個城市實行“認房認貸”的首套認定標準，“先賣再買”的換房行為被界定為二套，嚴格納稅記錄和離婚資質，嚴控商住房貸款。二是控制貸款額度。各地提高了貸款首付比例，“認房認貸”嚴格了首套標準，北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%，非普通住宅由70%提高到80%，意味著二套房幾乎全款購買。三是延長放貸周期。2017年初以來，北京的部分銀行的貸款放貸周期明顯延長。目前商貸的平均貸款周期（批貸到放款）近2個月，較之前延長了1個月左右，這會延長交易周期。四是定向提升貸款利率。北京部分銀行對首套房利率最低執(zhí)行基準利率，二套房執(zhí)行基準利率上浮20%，上海地區(qū)已有銀行對首套利率從9折上調至95折。以購房總款300萬為例，定向加息后月供將增加3000元左右，25年的還貸金額增加90萬元。房地產行業(yè)政策與金融政策同步收緊，政策的疊加效應對市場的沖擊巨大。
在變化的市場環(huán)境下，需要高度關注房地產市場運行出現(xiàn)的一些新特征。第一，以換房為主的房地產需求結構實際是很脆弱的。北京換房交易的占比達到7、8成，買方與賣方之間的行為高度互聯(lián)，相互影響，連環(huán)單的比重和關聯(lián)長度不斷增加，一旦中間任何一單無法交易，就會造成整個連環(huán)的中斷，房地產市場容易大起大落，并滋生局部違約風險。如果購房者幾乎在支付能力的上限臨界點買房，市場的脆弱性更加明顯。從外部換房看，一線城市的部分換房動力來自于二、三線城市的換房，因此在部分城市群中，一些城市之間的房地產市場實際上高度關聯(lián)，一、二、三線城市的同步調控有可能會帶來全國范圍的連鎖反應。第二，去杠桿的金融貨幣環(huán)境應當還會持續(xù)，進而繼續(xù)對房地產市場形成緊縮效果。隨著美元加息，人民幣利率上升的預期強化，去杠桿的政策基調使得原來持續(xù)寬松的貨幣政策趨于緊縮。據央行統(tǒng)計，3月銀行新增信貸同比減少25%，一季度累計新增貸款同比減少8.46%。再加上房地產貸款在調控下減少，流動性將可能進一步緊縮，對房地產銷售也會發(fā)揮其緊縮效果。
從目前的趨勢看，如果內外部政策環(huán)境沒有明顯的變化，本輪房地產下行對經濟的影響預計會逐步顯現(xiàn)。交易回落預計會帶動下半年房地產投資回落。一季度全國經濟增長6.9%，其中房地產投資的作用明顯。調控使一、二線城市交易大幅下滑，房企融資渠道收緊，下半年房地產投資可能放緩。按2016年的市價評估，一線城市目前已經超過60萬億，如果房價下跌10%，相當于居民財富縮水6萬億。考慮到中國家庭居民資產中近60%的資產為房地產，資產價值的縮水也會產生一定的影響。
三.新的市場環(huán)境下房地產調控的政策重點
本輪調控中，各地政府采取行政手段控制房價快速上漲帶來的風險，對于穩(wěn)定市場具有必要意義。但是，考慮到變化中的市場環(huán)境，在具體的政策重點上需要關注如下幾個方面：
第一，面向新房的調控手段與面向二手房市場的調控應當有所區(qū)別。二手房市場與新房市場的市場結構不同，二手房市場的主體為分散的個人，在換房的市場中，業(yè)主和購房者往往具有高度同一性，調控政策在二手房市場中的傳導路徑不同于新房，調控影響也更加具有不確定性。比如，930調控抑制需求的同時也減少了供給，市場上可售房源尤其是隨時可簽房源大幅減少，市場供需矛盾不降反升。目前，部分城市對二手房市場的調控也采取了類似新房的限價政策，業(yè)主報價超過標準線則不得掛牌，這看似設定了價格“天花板”，但卻無法限制買賣雙方線下交易，甚至加劇“陰陽合同”的問題，增加監(jiān)管成本。
第二，促使市場短期降溫的行政手段與面向房地產市場健康發(fā)展的長期手段應當有所區(qū)分。過去中國房地產近20年的快速發(fā)展，得益于1998年左右房地產供給側方面的市場化改革。然而，在短期調控壓力的驅動下，從土地出讓到房屋建設再到房屋流通的各個環(huán)節(jié)，市場常常受到許多短期性行政手段的干預。尤其是本輪調控在不少城市所采取的“限價、限購、限貸、限賣”的措施，使房地產“去市場化”趨勢明顯，這些短期政策在未來可能仍將長期持續(xù)。從歷史經驗上看，行政干預的手段最終往往會扭曲市場供求關系，甚至可能帶來其他尋租空間。如果短期的行政干預手段長期化，有可能會延緩房地產長效機制的建立。
四.立足新的市場環(huán)境，構建房地產市場的長效機制
對于房地產長效機制，中央經濟工作會議強調要“符合國情”和“適應市場規(guī)律”。當前，中國的房地產市場已經到了一個歷史轉折期，開始進入新房、二手房、租賃齊頭并進、均衡發(fā)展的階段。從國際上看，日本進入存量房時代后，房地產政策以新建住宅為中心向以二手住宅為中心的循環(huán)型市場轉變，即通過改建提高存量房的品質與性能，依靠二手住宅的流通，向可循環(huán)利用的存量型住宅市場轉變。
結合中國房地產發(fā)展的階段特點和現(xiàn)實問題，房地產長效機制更應當注重以下四個問題：
第一，建立市場規(guī)則是長效機制的導向。從過去房地產調控的經驗看，房地產市場過熱或過冷，往往是“市場化不足”導致資源配置扭曲的結果。長效機制就需要發(fā)揮市場的決定作用，建立一系列市場運行規(guī)則，避免行政手段對市場的過度干預。
第二，供給側結構性改革是長效機制的核心。從需求看，中國總體上已經由住房短缺向住房改善轉變，城市之間分化和城市圈同化效應日益顯現(xiàn)。但中國住房供給體系目前在不少城市依然較為僵化，特別是一級市場供給缺乏彈性，二級市場交易制度尚不健全，租賃市場發(fā)展滯后，難以滿足住房需求升級變化。
第三，增量改革化解存量問題是長效機制的可行路徑。新房市場的制度延續(xù)較長時間，牽涉眾多利益主體，在新房領域建立長效機制難度較大。近年來中國存量房上升的趨勢明顯，一線城市存量交易占比已經占據主導地位，但存量房市場的調控機制目前看在不少城市幾乎為空白，因此，以增量改革來化解存量問題具有較高的可行性。
第四，購租并舉是房地產長效機制的重要方向。長期以來，中國房地產“重買賣輕租賃”的傾向導致租賃市場發(fā)展嚴重滯后，一線城市租賃需求旺盛，但無論是供給數(shù)量還是租賃品質均難以滿足需求，專業(yè)化、規(guī)模化租賃機構的發(fā)展缺乏良好的市場環(huán)境。
具體而言，構建基于存量市場房地產長效機制有以下幾個建議：
第一，優(yōu)化土地供給結構，增加土地供應主體，提高土地供應彈性。（1）土地供給不僅要與去化周期掛鉤，還要與城市的產業(yè)、人口結構掛鉤。近年來中國經濟向服務業(yè)主導過渡，人口就業(yè)結構也更集中于服務業(yè)，實際上大城市居住需求擴張快于產業(yè)需求。城市土地供地應當根據產業(yè)結構的轉變進行調整。對于北京、上海等特大城市，應該通過減少工業(yè)用地，引導產業(yè)轉移帶動人口有序疏解。適度提高住宅用地的比例，緩解供不應求的矛盾。（2）盤活存量土地，形成多元的供給主體。隨著城市由制造業(yè)向服務業(yè)轉移，工業(yè)退出后形成土地閑置或利用低效，但是目前土地性質變更存在制度性障礙，尤其是工業(yè)性質土地很難轉變?yōu)樽≌玫兀@對于租賃供給不足的一線城市而言是巨大的資源浪費。因此，土地供應長效機制要著眼于盤活存量，建立閑置土地轉讓流通制度，有效推進土地性質變更，鼓勵社會資本以參股、聯(lián)營、轉讓等方式盤活廢舊工廠廠房、倉庫等低效用地，形成多元化土地供應主體。
第二，擴大存量流通是增加有效供給的重要渠道。在房屋供需總體平衡且新房供應逐步緊縮的趨勢下，增加市場有效供給更多需要靠二手房的流通。近年中國存量房流通率僅在1.6%-2.1%之間，比發(fā)達國家的水平平均偏低。一線城市的二手房流通率也比其他國際大城市偏低。這主要由于：（1）中國目前還沒有房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，綜合持有成本幾乎可以忽略，但同時交易稅費較多，房屋空置成本較低；（2）非商品房性質房屋流通受限。以北京為例，2016年已購公房、央產房和經濟適用房三類產權房屋總存量占到北京存量的33.6%，但換手率僅為0.39%。因此，擴大二手房流通，需要平衡房屋流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)稅收制度，平衡政策性住房與商品住房的關系。
第三，補齊租賃市場發(fā)展短板，讓租房成為新市民的居住方式。（1）增加租賃房屋供給。發(fā)展購租并舉，培育專業(yè)化、規(guī)模化租賃機構發(fā)展面臨的突出問題是租賃房屋供應不足。一線城市的存量房屋用于租賃比例僅為20%左右，遠遠低于發(fā)達國家，新增供應中租賃的比例更低，一些城市房屋空置與租賃短缺并存。租賃長效機制一方面通過稅收安排，鼓勵居民將空閑房屋拿出來租賃，另一方面從新增土地和存量土地盤活方面增加租賃土地供應。（2）加快住房租賃市場立法，重點解決租賃市場中業(yè)主隨意趕人、隨意漲租金以及租賃無法享有買房同等權利三個最核心痛點，建立交易雙方信用管理機制，保障交易雙方合法權益。（3）加快機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，最核心的是降低企業(yè)管理運營成本，首當其沖的是降低拿房成本，并建立涉及資質、稅收、金融等方面行業(yè)的監(jiān)管規(guī)范，用高品質的租房服務滿足新市民的居住需求。（完）
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